購入するマイホームを決めてから、工事が完了し新居に引っ越すことができるようになるまでには長い時間がかかります。
住宅ローンを借りるのも、同じくらい時間をかけて多くの審査や手続きを得なければなりません。
住宅ローンの申し込みから入金までの流れについて解説していきます。
住宅ローンはカーローンやフリーローンなどとは全く手続きが異なるので、住宅ローンの借入手続きが全て終了するまでの流れを把握しておきましょう。
事前審査
住宅ローンには事前審査という審査があります。
住宅ローンの本審査では、様々な書類が必要になり顧客の負担も少なくありません。
そこで、本人確認書類などの簡単な書類を提出するだけで、「審査のテーブルに乗るかどうか」という点を審査して、顧客にふるいにかけるのが事前審査です。
事前審査は銀行によって審査時間が大きく異なります。
ネット銀行やメガバンクは即日回答の場合も
ネット銀行やメガバンクなどは事前審査がスピーディーで、即日回答があることもあります。
ネット銀行やメガバンクは審査がシステム化されており、人間の手が関与する部分が少ないので審査に時間がかからないのです。
また、ソニー銀行や三菱UJF銀行は事前審査にAIを導入していますので、審査が非常に早くなっています。
ただし、ネット銀行やメガバンクでも申込が多い繁忙期には2、3日の時間がかかってしまうこともあります。
地方銀行や信用金庫は1週間程度
地方銀行や信用金庫の事前審査は1週間程度の時間がかかってしまうこともあります。
地方銀行や信用金庫は顧客から受け取った事前審査申込書を保証会社へFAXするなどして、アナログな方法で審査をするので、審査に時間がかかってしまうのです。
本審査
事前審査に通過すると、本審査に進むことになります。
本審査では、銀行が実際に購入する不動産の現地まで赴いて担保評価などを行うなど、人間の手で審査をする部分が多いので審査に時間がかかります。
また、住宅ローンの本審査では、申込フォームに記載する全ての情報を裏付ける資料を提出しなければならないので、顧客が提出しなければならない書類も膨大です。
これらの書類から時間をかけて審査をするので、本審査は審査に時間がかかります。
本審査は1〜2週間
本審査は1週間〜2週間程度の時間がかかります。
本審査では様々な書類から審査を行います。
- 返済負担率を収入証明書から確認
- 不動産登記簿謄本から担保評価額を算定
- 現地に趣き担保不動産を確認
- 住民票から家族状況を確認
- 健康保険証から勤続年数を確認
主な審査でもこれだけあります。
顧客に多くの資料を提出してもらい、審査担当者の手で上記の様々な審査を行うので、本審査はどうしても時間がかかってしまいます。
契約書類の締結
本審査に通過すると契約書類を銀行や保証会社と締結します。
住宅ローンの契約書類は枚数が非常に多いので、全ての書類を記入するだけで2時間程度時間がかかってしまうことを覚悟しておいた方がよいでしょう。
売買契約と同時に融資
住宅ローンは売買契約と同時に融資をすることが一般的です。
他のローンは契約後すぐに融資を受けることができますが、住宅ローンは金額が大きいので、銀行で売買契約を行い、この契約と同時に融資をして、お金を振り込むというのが一般的です。
不動産会社、ハウスメーカー、司法書士、借主などが銀行に集まり、そこで契約手続きを進め、銀行員が売買契約が完了したことを確認してから、融資をして資金を不動産会社やハウスメーカーへ振り込みます。
新築の場合はつなぎ融資も利用できる
建物を新築する場合にはつなぎ融資も利用することができます。
住宅は完成するまでに時間がかかるので、着工時に全ての工事代金を支払うことはありません。
建設途中でハウスメーカーが倒産してしまう可能性があるためです。
そのため、住宅工事の進捗に応じて、少しずつ代金を支払っていきます。
- 土地購入時
- 基礎工事着工時
- 上棟時
このように工事の段階の応じて、少しずつ代金を支払っていくことが一般的です。
最初から住宅建築に必要な代金全てを融資しても問題ないないのですが、それでは顧客に利息の負担がかかってしまいます。
そのため、工事の段階の応じて以下のように段階的に融資を受けるのが、つなぎ融資です。
- 土地購入時：1,000万円
- 基礎工事着工時：900万円
- 上棟時：1,500万円
建物完成後に借入全額を融資
建物完成後に、つなぎで融資した金額をまとめて1つの住宅ローンに借り換えて返済をしていきます。
上記の事例で言えば、1,000万円、900万円、1,500万円の融資をまとめて、3,600万円の住宅ローンに切り替えます。
つなぎ融資を利用するためには、それぞれの段階で融資の契約手続きが必要で、最後に借り換えの手続きも残るので、少しだけですが手続きが面倒になってしまいます。
もちろん、住宅購入に必要な金額全額の融資一括で受けて、段階的にハウスメーカーへ支払っていくことも可能です。
抵当権の設定
建物が完成すると、保存登記、抵当権の設定登記をしなければなりません。
この手続きは基本的に司法書士が行なってくれますが、登記完了までに2週間程度の時間がかかります。
ここまで完了すると、住宅ローンの借入手続きは全て終了し、その後は返済を行なっていくだけになります。
