住宅ローンを借りたら当然ですが、毎月返済を行って行かなければなりません。
住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最悪のケースとして住宅が差し押さえられてしまうこともあるので、住宅ローンは無理なく返済できる金額を借りることが最も重要です。
では、住宅ローンを無理なく返済できる金額はどのようにして決めるべきなのでしょうか？
住宅ローンを無理なく返済できる金額の計算方法などについて詳しく解説していきます。
無理なく返済できる金額とは？
住宅ローンを無理なく返済できる金額はどの程度なのでしょうか？
国土交通省の「令和元年度住宅市場動向調査」では、返済負担率14%〜20%程度が返済金額の平均値となっています。
住宅ローンの基準ギリギリまで借りてしまうと返済が非常に困難になるので十分に注意しましょう。
年収の20%以下が目安
「令和元年度住宅市場動向調査」では住宅の種類別の返済負担率が公表されており次のようになっています。
- 注文住宅18.4%
- 分譲戸建住宅：20.0%
- 分譲マンション：18.2%
- 中古戸建住宅：15.2%
- 中古マンション：13.9%
最も高額になる分譲戸建住宅や分譲マンションでさえ、平均的な返済負担率は18%程度となっています。
また、一般的に「住居費は家計の2割以内」と言われていることから、やはり年収の20%以下となるように住宅ローンは組むべきでしょう。
基準ギリギリに借りるのはNG
住宅ローンは年収の35%までの返済負担率まで組むことができるとなっている商品が一般的です。
しかし、本当に年収の35%で住宅ローンを組んでしまったら生活は非常に苦しくなってしまいます。
ハウスメーカーや金融機関は少しでも多くの金額を融資したい（高い住宅を販売したい）と考えているため、返済負担率ギリギリで借入可能額を計算し、「〇〇万円まで借りることができますよ」と勧誘することが多いですが、このような勧誘に乗ることなく自分で「年収の20%」を計算し、この金額を住宅ローンの返済可能額の限度として借入可能額を計算してもらいましょう。
返済金以外にも出費がある
住宅ローンを借りて住宅を購入するということは、不動産を所有するということです。
不動産を所有すると賃貸の時には発生しなかった様々な支出が必要になり、主なものとして次のようなものがあります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立費
- 駐車場代
「返済額に無理がないか」ということを決める際には、これらのコストも考慮して毎月の返済額を決める必要があります。
住宅を所有すると必要になる税金などについて詳しく解説していきます。
固定資産税
建物や土地などの不動産を所有していると固定資産税の支払義務が発生します。
『固定資産税評価額×1.4%』で固定資産税は計算可能です。
なお、住宅に関しては次のような優遇措置が設けられています。
・建物
- 新築戸建て住宅：3年間 固定資産税額の1/2を減額
- 新築マンション：5年間 固定資産税額の1/2を減額
・土地
- 小規模住宅用地： 評価額×1/6
- 一般住宅用地： 評価額×1/3
例えば評価額5,000万円の新築マンションの場合は、購入当初5年間は5,000万円×1.4%÷2=35万円が固定資産税になります。
都市計画税
都市計画税とは、都市計画区域内の土地・建物に、市町村が条例で課す税金で、以下のように計算します。
『固定資産税評価額×0.3%』
こちらも土地に関しては次のような優遇措置が設けられています。
- 小規模住宅用地： 評価額×1/3
- 一般住宅用地： 評価額×2/3
固定資産税評価額3,000万円の建物、2,000万円の小規模住宅用地を所有している場合の都市計画税は次のようになります。
- 建物：3,000万円×0.3%=9万円
- 土地：2,000万円×1/3×0.3%=2万円
住宅を所有すると、ローン返済の他に年間数十万円の税金が発生します。
これらも考慮に入れて無理なく返済できる金額を計算しましょう。
管理費
マンションを購入すると管理費も必要です。
管理費はマンションによって異なりますが、15,000円程度が平均的で1万円〜2万円程度と想定しておきましょう。
マンションの場合、住宅ローン返済とは別に管理費の支払いを考慮する必要があります。
修繕積立費
マンションの場合、修繕積立金も必要です。
修繕積立金もマンションの程度によって異なりますが、15,000円〜20,000円程度というのが相場です。
つまり、マンション購入の場合にはローンの返済金とは別に毎月30,000円前後の支出が必要になります。
「アパートの家賃と同じでローンが組める」などとハウスメーカーなどは勧誘していますが、あくまでもそれはローン返済金のみですので、管理費と修繕積立金もしっかりと考慮した上で無理のない返済計画を立てましょう。
駐車場代
自動車を所有する場合には駐車場代も必要です。
地方であれば1台5,000円〜1万円
都心であれば3万円〜5万円程度の高額な費用が必要です。
車を所有しているのであれば駐車場代も考慮した上で資金計画を立てましょう。
返済金＋必要経費で無理がないかを検討しよう
住宅関連支出は家計の2割程度というのが原則です。
住宅関連支出には税金や管理費や修繕積立金も含まれるので次のように計算して無理のない返済額を求めましょう。
{(年収×20%)–固定資産税–都市計画税–管理費–修繕積立金–駐車場台}÷12ヶ月
一生に一度の買い物だからこそ、無理な返済計画で住宅ローンを組むと一生返済に苦しむことになります。
くれぐれも無理のない返済計画を立てて住宅ローンを組んでください。
