「住宅ローンはできるだけ早期に完済したい」
「住宅ローンの利息をできる限り節約したい」
このように考えている人は住宅ローンの繰り上げ返済を検討すべきです。
繰り上げ返済を上手に活用することによって、住宅ローンの早期完済と利息の節約をすることができます。
住宅ローンの繰り上げ返済について詳しく解説していきます。
繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは、その名の通り毎月約定返済額とは別に住宅ローンを返済することです。
追加で多くの金額を返済することによって、最終期限が短くなり、利息の節約につながるので早期完済や利息の節約を検討している人にとっては非常にメリットがあります。
約定返済とは別に返済すること
繰り上げ返済とは、毎月の約定返済やボーナス返済とは別に返済を行うことです。
当初計画されていた金額よりも多くの金額を返済することで早く完済することができ、結果的に利息の節約につながります。
利息の節約につながる
繰り上げ返済の最大のメリットは利息の節約ができるという点です。
住宅ローンの利息は「住宅ローンの残高×金利」で計算されます。
当然のことですが、繰り上げ返済によって住宅ローン残高が減少すれば利息が少なくなります。
例えば、残金2,000万円、金利1%、残期間20年の完済までの利息負担は2,074,815円です。
このローンを200万円繰り上げ返済し、期限を20年と据え置いた場合の利息負担は1,867,328円と、約20万円少なくなります。
利息は借入残高に対して発生するので、繰り上げ返済によって残高が減少することによって利息負担を減少させる効果があります。
繰り上げ返済後の選択肢は2パターン
住宅ローンの繰り上げ返済を行うと、次の2つのパターンから返済後の返済計画を選択することができます。
- 最終期限を短くする
- 毎月返済額を少なくする
それぞれメリットとデメリットがあるのでしっかりと理解しておきましょう。
以下、当初借入額3,000万円、金利1%（完済まで変わらないと想定）、借入期間30年という条件のローンを借入後10年（残期間20年）で200万円の繰り上げ返済をおこなった場合をシミュレーションしていきます。
最終期限を短くする
繰り上げ返済を行なった後も、現在と同程度の返済額を維持して最終期限を短くする方法です。
最終期限を短くした場合、繰り上げ返済前の残期間20年から17年11ヶ月と、2年と1ヶ月期限が短くなります。
利息負担も40万円以上軽減することができます。
毎月返済額を少なくする
繰り上げ返済を行なった後、最終期限を延長せずに毎月の返済額を軽減する方法です。
同条件で繰り上げ返済を行なった場合、毎月返済額は96,491円から87,294円へと約9,000円低くなります。
「毎月の負担を軽くしたい」という場合に有効な方法です。
この場合の利息負担は20万円以上軽減されます。
毎月の返済額は軽くなりますが、利息の軽減効果は期間短縮の方が高いと言えるでしょう。
ご自身の家計の状況や人生設計から最適な繰り上げ返済の方法を検討するようにしてください。
繰り上げ返済を検討している人の住宅ローンの選び方
「住宅ローンを借りた後は繰り上げ返済でコツコツ住宅ローンを返済していきたい」と考えている方は、住宅ローンを選択する際に次の2つの条件を満たすローンを選ぶようにしてください。
- 繰り上げ返済手数料なしの住宅ローンを選択する
- ネットバンキングから繰り上げ返済できるローンを選ぶ
繰り上げ返済を検討している方が抑えておくべき住宅ローン選びの2つのポイントについて詳しく解説していきます。
繰り上げ返済手数料なしの住宅ローンを選択する
まずは、繰り上げ返済手数料なしの住宅ローンを選択しましょう。
金融機関によって繰り上げ返済の都度3万円＋税などの手数料が設定されている住宅ローンも存在します。
せっかく繰り上げ返済を行っても、その都度手数料がかかってしまうのであれば、繰り上げ返済による利息軽減効果は薄れてしまいます。
まずは、繰り上げ返済なしの住宅ローンを選択しましょう。
ネットバンキングから繰り上げ返済できるローンを選ぶ
ネットバンキングから気軽に繰り上げ返済できる住宅ローンを選びましょう。
繰り上げ返済は数十万円とか数百万円のまとまったお金がなくても、毎月1万円程度をコンスタントに返済することで早期完済や利息の節約につながります。
地方銀行や信用金庫などの住宅ローンは繰り上げ返済の都度、店頭に行き書類を記入しなければならないことも多いですが、このような手間がかかるのであればコンスタントに繰り上げ返済をすることは不可能です。
ネットバンキングから気軽に繰り上げ返済できる住宅ローンを選択しましょう。
