一生で最も高い買い物と言われる住宅購入。
一生に一度の買い物でもありますので、「妥協したくない」という思いから、あれもこれもつけて高額になってしまうことがあります。
しかし、住宅ローンを組んで住宅購入をする場合には、無理のない返済額で住宅ローンを組まないと、かえって生活を圧迫することになり、最悪のケースとしては住宅を手放さなければならないこともあります。
住宅ローンの借入額を決める方法には「購入する物件の価格から決定する」という方法以外にも「毎月の返済額から借入可能額を算定する」という方法もあります。
無理のない返済計画で住宅購入したい人にはおすすめの方法です。
住宅ローンの返済額から住宅ローン借入額をかんがえていきます。
住宅ローンは毎月いくらの返済が適正？
まずは「毎月いくらの返済が適正なのか」ということから考えていきましょう。
ローンの審査に通過できる返済額が適正なのではなく、一般的に家計に無理のない返済額はどのくらいかを考えることが重要です。
住宅ローンの返済額は35%くらいまでなら認められるが
住宅ローン審査では返済負担率という基準があり、住宅ローンの年間返済額を返済負担率の基準以内に収めなければいけません。
そして、フラット35やネット銀行住宅ローンでは返済負担率は35%以内まで認められることが多くなっています。
返済負担率ギリギリで住宅ローンを組むと生活はかなり厳しい
返済負担率はあくまでもローンの基準というだけで、銀行の許容する返済負担率ギリギリで借りることで余裕をもって返済することができるのかと言えば、そのようなことはありません。
住宅ローン審査で使用する年収は額面年収です。
例えば年収500万円の人が返済負担比率35％で借りるとすると、住宅ローン返済額は年間175万円になります。
手取りの年収はおよそ額面の8割程度になりますので、年収400万円（月収33万円）の所に住宅ローンの返済が年間175万円（毎月15万円）にもなったら、使えるお金は残り18万円しかなく、これでは生活して行くことは非常に厳しいと言えます。
年収の2割程度が適正
一般的には年収の2割程度が住宅費として適正だと言われていますので、住宅ローンの年間返済額は年収の2割程度を目安に考えるべきでしょう。
年収500万円の人であれば住宅ローンの年間返済額は100万円程度が適正です。
1ヶ月の手取り収入33万円に、住宅ローン返済額が8.3万円ほどですので、残りは24〜25万円程度になり、これであれば比較的安定して生活をしていくことができるでしょう。
年収別の適正な返済額
適正な返済額を年収の2割とした場合、年収別にいくらの返済であれば無理なく返済できるのか一覧にすると以下のようになります。
| 年収 | 年間返済額 | 毎月返済額 |
| 350 | 70 | 5.8 |
| 400 | 80 | 6.7 |
| 450 | 90 | 7.5 |
| 500 | 100 | 8.3 |
| 550 | 110 | 9.2 |
| 600 | 120 | 10.0 |
| 650 | 130 | 10.8 |
| 700 | 140 | 11.7 |
| 750 | 150 | 12.5 |
| 800 | 160 | 13.3 |
| 850 | 170 | 14.2 |
| 900 | 180 | 15.0 |
| 950 | 190 | 15.8 |
| 1000 | 200 | 16.7 |
もちろん、年収が高い人の方が、住宅ローン返済額を控除した余剰金が多くなるので、一概に上記の数字が適正とは言えませんが、あくまでも参考としてください。
住宅ローンを組むと付随して発生する費用
住宅ローンを組むと、毎月必要になる費用はローンの返済額だけではありません。
- 火災保険料
- 固定資産税（年4回）
これらの賃貸住宅に居住していれば発生しなかった費用が住宅購入したことによって必要になります。
住宅ローンを組む際にはこれらの費用も考慮して組まないと、後になって「保険や税金を支払うお金がない」という事態になってしまう可能性もあるので最初から考慮した返済計画を立てるようにしましょう。
火災保険料
住宅ローンを組んだら必ず火災保険に加入する必要があります。
火災保険料は保険会社や保険金額によっても異なりますが、地震保険もつけた場合には年間3万円〜4万円程度です。
月額換算すると、毎月2,500円〜3,300円程度の負担になります。
固定資産税
固定資産税は、2020年3月31日までの間に新築された場合には新築から5年間（マンション等は7年間）税額が1/2に減額される措置があるので、例えば土地の固定資産税評価額1,000万円、建物の固定資産税評価額2,000万円の新築マンションを購入した場合には固定資産税は以下のようになります。
- 土地税額：1,000万円×1.4%×1/6＝23,333円
- 建物税額：2,000万円×1.4%×1/2＝140,000円
なお、固定資産税評価額は3年に1回見直され、建物の評価額は築年数の経過とともに下がっていくため、現実的には上記のようにはなりません。
しかし、この場合少なくとも購入した初年度が年間で143,000円程度の固定資産税がかかり、月換算で12,000円程度の出費になると理解しておきましょう。
無理のない返済額から借入可能額を計算しよう
自分にとって無理のない住宅ローン返済額を知ることができたら、その返済額ではいくら借りることができるのかを算出します。
返済額から借入可能額を算出する場合には、CACIOのKEISANサイトを活用することができます。
借入可能額は返済額だけでなく、借入期間にもよって異なり、期間が長くなればなるほど借入可能額は大きくなりますが、定年退職を過ぎた年齢まで返済が継続するような長期のローンを組むことはおすすめできません。
年収400万円、500万円、600万円、700万円の人が返済負担率2割で、金利1%の住宅ローンを組んだ場合、30年と35年ローンでいくら借りることができるのかシミュレーションしてみました。
30年ローンの場合
| 年収 | 年間返済額 | 毎月返済額 | 住宅ローン借入可能額 |
| 400 | 80 | 6.7 | 2,083 |
| 500 | 100 | 8.3 | 2,580 |
| 600 | 120 | 10.0 | 3,109 |
| 700 | 140 | 11.7 | 3,637 |
30年ローンの場合、年収700万円ある人でも4,000万円を借りることができません。
また年収が400万円の人は2,000万円程度の金額しか借りることができないので、これではほとんどの住宅を購入することができません。
この場合には共働きにして世帯年収を増やすことで、余裕を持って希望額を借りることができようになる可能性があります。
35年ローンの場合
| 年収 | 年間返済額 | 毎月返済額 | 住宅ローン借入可能額 |
| 400 | 80 | 6.7 | 2,373 |
| 500 | 100 | 8.3 | 2,940 |
| 600 | 120 | 10.0 | 3,542 |
| 700 | 140 | 11.7 | 4,144 |
借入期間が延びることによって借入可能額は増えていきます。
ただし、むやみに期間を延ばすと完済時の年齢が高齢になってしまうので、退職金から完済できるという見込みがない場合には、あまり長い返済期間の住宅ローンを組むことはおすすめできません。
自分のライフプランと合わせて住宅ローンの返済期間を設定するようにしてください。
まとめ
住宅ローンの借入金額は返済額から逆算することも可能です。
無理のない返済額は年収の2割程度と言われています。
住宅購入を検討している方は、まずは現在の自分の年収と年齢から借入可能額を算出し、購入を希望する住宅に対して借入可能額では足りない部分を自己資金として用意するという方法によって無理なく住宅を購入することができます。
まずは、自分の年収でいくら借りることができるのかということをシミュレーションしてみることから始めましょう。
