住宅を購入する際に必要になるのは、住宅取得にかかる建物代金や土地代金だけではありません。
住宅ローンを借りる場合には、金融機関へ保証会社に支払う手数料や保証料が必要になりますし、不動産登記簿謄本に登録するための登記費用なども必要です。
住宅取得にかかる諸費用はどの程度必要になるのか詳しく解説していきます。
住宅ローンの諸費用とは
住宅ローンの諸費用は大きく分けて次の2つの費用が発生します。
- 登記費用
- 保証料や手数料
まずは諸費用の種類について解説していきます。
登記費用
住宅を取得する場合には次の3つの登記が必要になることがあります。
- 所有権保存登記：注文住宅を建てた時や新築一戸建てを購入した時に最初に行う登記
- 所有権移転登記：土地や住宅を売買し所有者が変更になった際に行う登記
- 抵当権設定登記：金融機関からお金を借りた際に抵当権を設定するための登記
住宅ローンを利用しない場合には抵当権設定登記は必要ありませんが、自己資金で購入した場合も所有権保存登記か所有権移転登記は必ず必要になります。
登記の際には、登録免許税という税金が発生し、手続きの代行を依頼する司法書士への報酬も必要です。
これらの費用を登記費用と言います。
保証料や手数料
住宅ローンを利用して住宅を取得する場合には保証料や手数料も必要です。
- 保証料：保証会社を利用した住宅ローンを借りる場合に保証会社へ支払う費用
- 手数料：金融機関に住宅ローンを借りる際に支払う費用
金融機関から借りる住宅ローンの種類によって、金額などは異なりますが、基本的には利息とは別に手数料や保証料を支払わなければならないと理解しておきましょう。
登記費用はいくらかかる
では登記費用はいくらかかるのでしょうか？
税率は新築と中古で異なります。
それぞれの計算方法を詳しく見ていきましょう。
新築の場合
所有権保存登記の登録免許税の税率は1000分の4が基本です。
しかし新築で一定の条件を満たす住宅に関しては軽減税率が適用されます。
| 項目 | 内容 | 税率 |
| 基本税率 | 1,000分の4 | |
| 軽減税率① | 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 | 1,000分の1.5 |
| 軽減税率② | 個人が、令和4年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの（以下「特定認定長期優良住宅」といいます。）を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 （一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。） |
1,000分の1 |
| 軽減税率③ | 個人が、令和4年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの（以下「認定低炭素住宅」といいます。）を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 | 1,000分の1 |
優良な新築住宅の場合には、所有権保存登記は0.1%〜0.15%へと軽減されます。
また、所有権移転登記と抵当権設定登記は次のように軽減税率が用意されています。
| 所有権移転登記（売買） | 令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合 | 1,000分の15 |
| 抵当権設定登記 | 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む。）又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 | 1,000分の1 |
新築の場合、不動産の売買で1.5%、抵当権の設定で借入額の0.1%、所有権の保存で0.1%〜0.15%の登録免許税が発生します。
ここに10万円〜20万円程度の司法書士報酬が上乗せされることとなります。
中古の場合
一方、中古の場合には所有権保存登記がありません。
したがって、中古住宅の売買価格の1.5%の所有権移転登記の登録免許税、借入額の0.1%の抵当権設定登記の登録免許税が必要です。
高額な中古物件を購入する場合には、中古物件の方が登記費用は高くなります。
保証料や手数料
金融機関から住宅ローンを借りる場合には保証料や手数料も必要です。
ネット銀行と店舗型銀行で料金体系は大きく異なるので詳しく解説していきます。
ネット銀行などの手数料
ネット銀行などの手数料は『借入額×3.3%』と決まっています。
ここには団信保険料も含まれているのでわかりやすいことは間違いありませんが、金額はそれなりに高額になります。
例えば3,000万円の住宅ローンを借りる場合には99万円もの手数料となります。
ネット銀行は金利が低いのでトータルの負担は安くなりますが、借入当初の諸費用が高くなる点については理解しておきましょう。
店舗型金融機関の保証料
店舗型金融機関の保証料は審査によって10万円〜80万円程度と非常に幅があります。
医師などの高属性の人は10万円を切る場合もありますし、自営業者などは100万円近くなることもあります。
会社員の場合には30万円前後が相場でしょう。
さらに金融機関によっては3万円〜5万円程度の手数料がかかることもあります。
いずれにしても、店舗型の方がネット銀行よりも初期費用は安くなります。
諸費用の相場
住宅取得にかかる諸費用は新築物件か中古物件か、ネット銀行か店舗型銀行かによって大きく異なります。
目安とすれば、新築は購入価格の5％、中古は購入価格の8％程度です。
諸費用は住宅ローン借入額に含めることもできますが、借入額を抑えるためにも、諸費用分くらいの自己資金は用意することをおすすめします。
