フラット35保証型

フラット35保証型とは

フラット35には機構買取型という一般的な住宅ローンの他にも「保証型」という特殊な住宅ローンがあります。

機構買取型とは、民間金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取ることを前提とした住宅ローンで、一般的に私たちが「フラット35」と認識している住宅ローンになります。

買取型は実質的に住宅金融支援機構からお金を借りていることと同じですが、保証型は買取型とは全く異なる仕組みになっています。

まずはフラット35保証型の仕組みについて詳しく解説していきます。

金融機関の住宅ローンに住宅金融支援機構が保険をつける

フラット35保証型とは、金融機関の住宅ローンに、住宅金融支援機構が保険をつけるものです。

もしもフラット35の返済を債務者ができなくなった場合には、住宅金融支援機構が金融機関に対して住宅ローン残高を保証するので、フラット35保証型を融資する金融機関に一切損失はありません。

債権者は金融機関、返済も金融機関へ

フラット35保証型の債権者は金融機関です。

フラット35保証型は金融機関の住宅ローンに住宅金融支援機構が保険をかけているだけだからです。

フラット35というと、住宅金融支援機構からお金を借りるというイメージを持っている人も多いですが、フラット35保証型では、あくまでも金融機関からお金を借りる住宅ローンになります。

金利等の条件は金融機関によって異なる

フラット35保証型はあくまでも金融機関の住宅ローンですので、金利などの細かい諸条件は金融機関が自由に設定することができます。

そのため、低金利住宅ローンで有名な住信SBIネット銀行などでは、超低金利でフラット35保証型を借りることが可能です。

商品の大枠が決まっている通常のフラット35（機構買取型）とは大きな違いだと言えるでしょう。

フラット35保証型と買取型の違い

フラット35保証型と買取型には主に以下の3つの違いがあります。

• 債権者
• 商品内容
• 団体信用生命保険

保証型と買取型の3つの違いについて詳しく解説していきましょう。

買取型の債権者は住宅金融支援機構

フラット35買取型は、金融機関が融資した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、その後証券化して市場で資金化します。

そのため、買取型のフラット35は住宅金融支援機構から借りていると言ってもよいでしょう。

一方、保証型のフラット35は金融機関から借りている住宅ローンに住宅金融支援機構が保険をつけるだけですので、債権者はあくまでも金融機関で、取り扱った金融機関から住宅ローンを借りていることとなります。

買取型の商品内容は住宅金融支援機構が決定する

買取型の債権者は住宅金融支援機構ですので、審査基準は商品内容は全て住宅金融支援機構で決定します。

取り扱う金融機関によって金利が異なるのは、金融機関の手数料部分に関しては自由に決められるためで、この部分しか金融機関による違いはありません。

一方、保証型は金融機関が商品内容や審査基準を自由に決めるので、金融機関によって金利や審査や申込基準が大きく異なることになります。

買取型の団体信用生命保険加入は任意

買取型では団体信用生命保険への加入が必須ではありません。

そのため、買取型のフラット35は健康上の理由によって団体信用生命保険へ加入することができない人でも利用することができます。

一方、保証型のフラット35は多くの金融機関の住宅ローンがそうであるように、団体信用生命保険への加入が必須となっており、基本の死亡・高度障害の団体信用生命保険であれば保険料なし（金利に含まれる）で加入することができます。

健康上の理由で団信に加入することができない人は、残念ながらフラット35（保証型）を借りることができません。

フラット35保証型のメリット

フラット35保証型には買取型と比較して2つのメリットがあります。

• 機構買取型よりも金利が低いことが多い
• 金融機関の充実した団信に加入できる

フラット35の長期固定金利を享受しながら、民間並みの低金利かつ充実した団信へ加入できるのがメリットです。

保証型の2つのメリットについて詳しく解説していきます。

機構買取型よりも金利が低いことが多い

保証型のフラット35は機構買取型よりも金利が低くなっていることが一般的です。

例えば、住信SBIネット銀行のフラット35の金利（2020年10月）はそれぞれ以下のようになっています。

• 保証型：0.90％
• 買取型：0.96％

商品内容を自由に決めることができ、自社の住宅ローンとして取り扱うことができるフラット35は機構買取型よりも金利を低く設定しているのが一般的です。

金融機関の充実した団信に加入できる

さらに、保証型のフラット35は団体信用生命保険でもメリットがあります。

基本の団体信用生命保険は特約保険料なしで加入することができるので、金利＋0.3%の特約保険料を取られることになってしまうので、機構買取型の団体信用生命保険よりもお得です。

また、保証型のフラット35は金融機関が取り扱う、充実した団体信用生命保険へ加入することもできます。

例えば住信SBIネット銀行の保証型フラット35では、特約保険料を払うことなく全疾病保障を受けることが可能です。

フラット35保証型のデメリット

フラット35保証型には買取型と比較して3つのデメリットもあります。

• 審査が厳しい
• 取り扱い金融機関が少ない
• 団信加入が必須

フラット35は審査がゆるく、誰でも借りやすい住宅ローンですが、保証型の場合にはこのような特徴はなくなり、借入のハードルは高くなってしまいます。

フラット35保証型の3つのデメリットについて詳しく解説していきます。

審査が厳しい

保証型のフラット35は買取型よりも審査が厳しい傾向にあります。

買取型のフラット35は年齢、返済負担率、建物の基準などを満たしていれば誰でも借りることが可能です。

しかし、保証型のフラット35は金融機関の住宅ローンの基準で審査されるので、勤務先や勤続年数なども非常に重要な審査のファクターとなり、保証型の方が審査は厳しくなる傾向があります。

取り扱い金融機関が少ない

保証型のフラット35を取り扱っている金融機関は2020年10月現在、以下の金融機関しか存在しません。

• 日本住宅ローン
• ARUH
• 財形住宅金融
• 広島銀行
• クレディセゾン
• 住信SBIネット銀行
• 愛媛銀行

地域の金融機関ではほとんど取り扱いがないので、「いつも使っている金融機関で借りる」ということは難しいでしょう。

また、金融機関によって金利等は大きく異なるので注意してください。

団信加入が必須

フラット35保証型は団体信用生命保険への加入が必須です。

買取型では団信に加入することができない人でも融資を受けることができますが、保証型を利用することができる人は健康状態に問題なく、団信に加入することができる人だけです。

健康に問題がある人はいくら年収が高くてもフラット35保証型を利用することができないので注意しましょう。