住宅ローンを借りる際、ハウスメーカーや金融機関の担当者が「毎月家賃と同じくらいの〇〇万円の返済で、ご希望の家が手に入ります」などと営業することも少なくありません。
しかし、毎月の返済額があまりにも低すぎる住宅ローンは要注意です。
このような住宅ローンは返済期間が長期に設定されており、完済時年齢が高齢になってしまうことがあるためです。
住宅ローンを借りる際には「毎月の返済額が返済していける範囲内か」という点と同じくらい「返済期間はどのくらいで完済時は何歳か」という点も重要になります。
住宅ローンの目指すべき返済期間の考え方について詳しく解説していきます。
住宅ローンの返済期間
住宅ローンの返済期間は以下のいずれかによって決定します。
- 完済時年齢
- 35年以下
住宅ローンは「完済時年齢〇〇歳もしくは35年以内」と返済期間が決まっています。
住宅ローンの返済期間を決める2つの基準について詳しく解説していきます。
完済時年齢
完済時年齢とは、住宅ローンを完済する年齢です。
完済時年齢がいくつかは住宅ローンによって異なり、例えばフラット35は80歳と決められていますが、民間金融機関の住宅ローンでは75歳などと決まっている場合があります。
完済時年齢が80歳の住宅ローンを50歳で借りた場合には、最長30年(80歳−50歳)までしか借りることはできません。
35年以下
ほとんどの住宅ローンが借入期間35年以下と決められています。
つまり、完済時年齢までの期間と35年のいずれか短い期間が住宅ローンの最長返済期間になります。
親子リレーローンなどでは最長50年などと決められている場合が多いですが、基本的には住宅ローンは35年までしか借りることができません。
目指すべき返済期間は定年退職までとする理由
住宅ローンを借りる際の目指すべき返済期間は定年退職までとしましょう。
年金生活になってから住宅ローンを返済するのは困難です。
また、退職金は老後資金ですので退職金をあてにして住宅ローンを借りることもやめましょう。
ハウスメーカーの広告を鵜呑みにするのはNG
ハウスメーカーの広告には「月々〇〇万円でマンションが手に入る」などと謳われています。
この広告をよく見ると、下の方に小さな文字で「35年ローンを組み、ボーナス時に〇〇万円返済した場合」などと記載されていることがほとんどです。
つまり、返済期間を長くし、ボーナス返済を多くすることによって格安の毎月返済額を実現しているだけです。
ハウスメーカーの広告を鵜呑みにするのではなく、「自分のライフサイクルに合った期間で住宅ローンを借りた場合には返済額はいくらになるか」という観点で住宅ローンの返済計画を立てましょう。
金融機関の提案にも要注意
金融機関も住宅ローンを借りさせるために長めの返済期間を提案してくるケースが多いため注意が必要です。
返済期間が長ければ年間返済額が少なくなります。
年間返済額が少なくなれば、年収が低い人でも高額なローンを借りることができるので、金融機関は年収の低い人に対して返済期間の長い住宅ローンを薦める傾向があります。
以下は金利1%、返済負担率を35年とした場合の年収と返済期間に応じた借入限度額です。
年収 | 返済期間20年 | 返済期間25年 | 返済期間30年 | 返済期間35年 |
300万円 | 1,900万円 | 2,320万円 | 2,720万円 | 3,100万円 |
400万円 | 2,530万円 | 3,090万円 | 3,620万円 | 4,130万円 |
500万円 | 3,170万円 | 3,870万円 | 4,530万円 | 5,160万円 |
このように、返済期間を長くすると年収300万円の人でも3,000万円もの住宅ローンを組むことができます。
金融機関はより多くの金額を融資し、希望の住宅を購入させたいと考えているため、長期のローンの提案をしてくることが多くなっています。
しかし、実際に返済負担率35%で35年ものローンを組んでしまったら高齢になるまで生活が非常に苦しくなるので、くれぐれも金融機関の提案を鵜呑みにしないようにしてください。
年金収入だけでは多くの世帯が赤字になる|住宅ローンは定年まで
老後2,000万円問題に代表されるように、年金収入だけでは多くの世帯が赤字になることがほとんどです。
総務省統計局が公表している「令和元年度 家計調査年報(家計収支編)」では高齢者世帯の収入と支出について次のように公表しています。
- 実収入:237,659円
- 消費支出:239,947円
- 非消費支出:30,982円
収入から支出を控除すると約33,000円の赤字です。
この部分を貯蓄を削って生活していかなければならないので老後2,000万円問題が登場したのです。
この状態に住宅ローンの返済が加わってしまったらいかに生活が困窮するかお分かりいただけるのではないでしょうか?
住宅ローンは必ず給与収入がある間に完済しましょう。
また、退職金は老後の生活費の赤字を埋めるための大切な資金ですので、「住宅ローンの返済に充当して終わり」ということがないようにしてください。
ゆとりのある老後を送るためにも、住宅ローンにおける目指すべき返済期間は「定年退職まで」を徹底しましょう。