リノベーション/リフォーム 住宅診断

購入前に!中古物件の耐震性を確認したい!

近年の地震の頻度や、台風や大雨による土砂災害の増加により、家の耐震性や耐久性を気にする人がとても増えています。 
中でも、中古物件を購入する際には、既存の住宅の状態を把握するために、住宅診断(ホームインスペクション)を受ける人が増えています。 
住宅診断は、補修すべき箇所のアドバイスを受けることができますが、耐震性は診断することができません。 
年代の古い建物や、災害が頻繁にあった地域の建物の場合、併せて耐震診断を希望する人も増えてきています。 
家の耐震性(強さ)は自分たちの生命を守ることにもなりますので、ぜひ検討したいものです。 
 

中古物件の耐震性を確認したい!

耐震診断とは

耐震診断とは、既存の建物の中でも、1981年以前の旧耐震基準で設計された建物は耐震性能を満たしていないことが多いため、2000年に改正された現在の建築基準と比べで、どのくらいの耐震性があるのかを確認するための診断になります。 
また、新耐震基準で建てられた建物でも、生活する中で気になることがある場合や、度重なる地震や水害で家の状態がどうなっているのか懸念される場合には、気になったタイミングで耐震診断を受けると良いでしょう。 
耐震診断で家の弱点を把握することで、耐震リフォームの必要性や、リフォームの詳しい内容の判断材料にすることができるでしょう。 
 

耐震診断は誰に頼めばよい?

耐震診断を頼みたくても、どこに何をお願いするのか分かりませんよね。 
耐震診断は、建築事務所に所属する建築士で、特定の講習を受けて認定された「耐震診断士」が行います。 
診断後の修繕や、建て替えの可能性も考えなければなりませんので、診断の知識だけでは足りず、建築士としての幅広い見識や経験が必要とされますので、建築士であれば誰でもできる訳ではありません。 
耐震診断士の免許を持たない場合、耐震基準適合証明書等の正式な書類を発行することができませんので、診断を頼む際には注意しましょう。 
 

耐震診断はどんなことをする?

耐震診断は、最初に予備調査を行うのですが、建物の仕様書や設計図書の有無、増改築、使用履歴などを確認します。 
また、経年劣化は目視で確認するしかありませんので、建物の屋内や屋外、小屋裏など全体の現地調査を行います。 
現地調査は経年劣化を確認するためだけではなく、手元に残っていた図面が最新の図面とは限りませんし、実際に図面が残っていない場合もありますので、図面が正しいものであるのか、現在の状況と照らし合わせる作業でもあります。 
出入りしにくい床下や天井裏にもできるだけ入り、筋かいは適切に施工されているか、傷んでる木材や壁、床はないか、雨漏りの跡がないかなど、既存の家に問題が起きていないかを確認します。 
間取り、壁の材質、筋かいの有無、屋根の形状や重さ、コンクリートの厚さ、柱や梁の太さや長さ、基礎の劣化、外壁やベランダのひび割れ、雨染みなど、確認項目は建物の形状や構造によっても異なりますが、図面だけでなく目で確認することで見落としを防ぎます。 
 

耐震診断の費用は

費用の目安としては、ビルやマンションなどは建物の形状や構造、現地調査、診断方法によって変動しますが、一般的な住宅であれば、数万円から十数万円程度でしょう。 
 

減税のメリットがある場合も

住宅購入時には住宅ローンを利用することで、所得税の控除を受けることができるのですが、すべての物件が該当する訳ではなく、建物の種類ごとに築年数の制限があります。 
しかし、この条件に該当しない物件でも、耐震診断により、新耐震基準に適合する建物であることを証明することができれば、住宅ローンを受けることができるようになります。 
鉄筋コンクリート造や鉄骨造では難しいことが多いのですが、木造住宅であれば、新耐震基準に適合することを証明できる可能性がありますので、最近では減税の目的として、耐震診断を受けている人も多いでしょう。 
 

購入前に耐震診断ができない

耐震診断を行うには、現地調査と設計図の両方の確認が重要になってきますので、適切に実施するための情報が揃わない物件も多くあります。 
設計図が無くなっており、耐力壁や構造が分からない場合や、設計図があっても、現地で点検口がないため、床下や小屋裏に入れず、詳細を確認できない場合には、購入前に耐震診断をすることは難しいということです。 
 

まとめ 

大地震が起きても倒壊しない耐震性があるのか、普段から考えて生活している訳ではありません。 
しかし、近年の災害の被害状況などを見ていると、中古物件の購入や家のリフォームをする時には、一度はしっかりと向き合うべき問題です。 
過去の大災害を基に建築基準も変化しています。自分の家が新しい基準と比べてどうなのか、把握するとこから始めてはいかがでしょうか。 

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