頭金なしの住宅ローン|審査上の2つの問題点
住宅ローンの基準に「頭金はいくら用意せよ」という決まりはありません。
そのため、住宅ローンは頭金なしでも借りることができます。
しかし頭金がないと次の2つの住宅ローンの基準を満たすことが難しくなる点に注意する必要があります。
- 返済負担率
- 担保余力
頭金がないと返済負担率が厳しくなる
住宅ローンは返済負担率の範囲内までしか借りることができません。
返済負担率とは「住宅ローンの年間返済額が年収の何割か」という割合のことで、ほとんどの住宅ローンで返済負担率は「35%以下」と決められています。
例えば年収400万円の人は、年間140万円の返済までしか許容されません。
頭金がなければ借入額が大きくなるので、返済額も借入額に比例して大きくなり、場合によっては返済負担率の基準をオーバーしてしまいます。
頭金がないと担保割れになる可能性がある
住宅ローンは担保評価額の範囲内までしか融資を行いません。
住宅ローンでは購入する土地と建物、もしくはマンションを担保にしますが、この範囲内までしか融資をしないのが基本です。
例えば担保評価額3,000万円の物件を3,000万円のローンを組む場合には担保評価額の範囲内ですので融資を受けることができます。
しかし、住宅ローン借入には登記費用や保証料などの諸費用が100万円程度必要です。
例えば3,000万円の物件を買うのに自己資金がなければ、諸費用を含めて3,100万円を借りなければなりません。
この場合には担保割れになってしまうので審査に通過することが難しくなります。
借入額よりも担保評価額が高額でない場合には、最低限諸費用分相当の頭金は保有しておかなければ審査に通過することは不可能です。
頭金なしで住宅ローン借りる2つのリスク
頭金なしで住宅ローンを組むことは可能です。
頭金なしでも返済負担率を満たしており、借入額が担保評価額の範囲内であれば問題なく審査に通過することができるでしょう。
しかし、頭金なしで住宅ローンを借りると次の2点でリスクが生じてしまいます。
- 金利が高くなることがある
- 毎月の返済額が大きくなる
結論的に言えば、頭金なしで住宅ローンを借りてしまうと非常に不利な条件で融資を受けなければならず、返済額も大きくなってしまいます。
2つのリスクについて具体的に解説していきます。
頭金なしで住宅ローンを組むと金利が高くなる
頭金がないということは担保評価額ギリギリの借入額になってしまいます。
例えば評価額3,000万円に対して借入額も3,000万円になるので、担保の余裕が全くありません。
借入額に対する担保評価額の余裕を担保余力と言い、担保余力があればあるほど審査には有利になります。
例えば、担保評価額3,000万円に対して頭金1,000万円を用意して2,000万円の住宅ローンを組んだ場合には、金融機関は2,000万円の融資に対して3,000万円の担保を取得したことになります。
これは明らかに金融機関有利な条件ですので金利が低くなることがあります。
逆に担保余力が全くないギリギリの状態では金利が高くなる傾向があります。
実際にARUHIのスーパーフラットでは、自己資金の割合に応じて借りることができる商品が異なり、金利も異なります。
商品 | 当初10年間 | 11年目以降 |
ARUHI スーパーフラット6S(自己資金40%) | 年 0.670 % | 年 0.920 % |
ARUHI スーパーフラット6.5S(自己資金35%) | 年 0.680 % | 年 0.930 % |
ARUHI スーパーフラット7S(自己資金30%) | 年 0.690 % | 年 0.940 % |
ARUHI スーパーフラット7.5S(自己資金25%) | 年 0.700 % | 年 0.950 % |
ARUHI スーパーフラット8S(自己資金20%) | 年 0.710 % | 年 0.960 % |
ARUHI スーパーフラット8.5S(自己資金15%) | 年 0.760 % | 年 1.010 % |
ARUHI スーパーフラット9S(自己資金10%) | 年 0.790 % | 年 1.040 % |
自己資金を40%も用意することができれば、自己資金1割よりも0.1%金利が優遇されます。
金融機関によってこのような優遇が用意されていることが多いので、頭金がないと頭金がある人よりも高い金利で借りることになってしまうリスクに注意しましょう。
借入額が大きくなると返済額負担が大きい
頭金がなければ当然のことながら住宅ローン借入額は大きくなります。
借入額が大きくなれば返済額が大きくなってしまうので、場合によっては生活に支障をきたすほどの無理な返済をしていかなければ希望額を借りることができない可能性もあります。
必要総額4,000万円、金利1%、返済期間30年の頭金ごとの住宅ローン返済額について見ていきましょう。
頭金 | 住宅ローン借入額 | 毎月返済額 | 利息総負担額 |
2,000万円 | 2,000万円 | 64,327円 | 3,157,879円 |
1,000万円 | 3,000万円 | 96,491円 | 4,736,908円 |
500万円 | 3,500万円 | 112,573円 | 5,526,411円 |
200万円 | 3,800万円 | 122,223円 | 6,000,087円 |
このように頭金の違いによって、毎月返済額は大きく異なります。
そして、何よりも利息負担が大きく異なるので、無理のない返済額とするためにもある程度の頭金は用意しておくべきでしょう。