中古住宅を購入する場合、金利引継特約付き【フラット35】という住宅ローンを利用できる場合があります。
金利引継特約付き【フラット35】を利用して中古住宅を購入すれば、市場金利よりも著しく低い金利で住宅ローンを組むことができる場合があるので、中古住宅購入を検討している人は「金利引継特約付き【フラット35】という借入方法がある」ということは頭に入れておいた方がよいでしょう。
あまり知られていない金利引継特約付き【フラット35】について詳しく解説していきます。
金利引継特約付き【フラット35】とは
金利引継特約付き【フラット35】とは、フラット35の返済中に長期優良住宅を売却する場合に、
その住宅を購入する人にフラット35の債務を引き継ぐ方法です。
中古住宅の買い手側からすると「フラット35の借入がある長期優良住宅を購入する場合に、その債務をそのまま引き継いで長期優良住宅を購入することができる」方法ということができます。
わざわざ以前の債務を引き継ぐメリットは「市場金利とは無関係に低金利で借りることができる可能性がある」という点にあります。
金利上昇局面で低金利で借りることができる
金利引継特約付き【フラット35】では、これまでの持ち主が借りていたフラット35と同じ金利条件の住宅ローンを引き継ぐことができます。
例えば、これまでの持ち主が借りていたフラット35の金利が1%で、中古住宅購入時の新規借入時のフラット35の金利が2%の場合には
- 新規借入時の適用金利：2%
- 金利引継特約付き【フラット35】の適用金利：1%
となります。
市場の金利が上昇している局面においては、これまでのフラット35の金利を引き継いだ方が低金利が適用されることになります。
このような場面で金利引継特約付き【フラット35】を利用すると、新規借入によって通常のフラット35を借りるよりも低金利で住宅ローンを組むことができます。
金利引継特約付き【フラット35】の利用条件
金利引継特約付き【フラット35】を利用するためには以下の2つの条件を満たす必要があります。
- 長期優良住宅の認定を受けたフラット35借入中の中古住宅を購入すること
- 買主がフラット35の審査に通過できること
金利引継特約付き【フラット35】を利用するための2つの条件について詳しく解説していきます。
長期優良住宅の認定を受けたフラット35借入中の中古住宅を購入すること
金利引継特約付き【フラット35】を利用するためには、長期優良住宅の認定を受けてフラット35を借入中の中古住宅購入時のみです。
- 長期優良住宅の認定を受けていない場合
- フラット35の借入をしていない場合
いずれかの場合には金利引継特約付き【フラット35】を借りることはできません。
フラット35の債務が残っている長期優良住宅購入時のみ利用できると理解しておきましょう。
買主がフラット35の審査に通過できること
金利引継特約付き【フラット35】を借りるためには、通常のフラット35の審査に通過しなければなりません。
金利引継特約付き【フラット35】では、あくまでも従前のフラット35の金利を引き継ぐことができるというだけで、住宅ローン審査は通常通りに行われます。
そのため、返済負担率を満たしていない場合や、信用情報に問題がある人は、いかに金利引継特約付き【フラット35】の条件に当てはまっていたとしても融資を受けることはできません。
金利引継特約付き【フラット35】の注意点
金利引継特約付き【フラット35】を利用するためには3つの注意点があります。
- 登記費用等が発生する
- 金利下落局面では新規借入の方がメリットがある
- 取扱金融機関が少ない
金利引継特約付き【フラット35】に申し込みをする前に、注意点についてもしっかりと理解しておきましょう。
登記費用等が発生する
金利引継特約付き【フラット35】を借りる場合には、通常の住宅ローンと同じように登記の費用が発生します。
所有権移転登記と抵当権設定登記の費用が必要になるので、登記費用として50万円前後の費用がかかってしまうことは覚悟しておいた方がよいでしょう。
なお、この費用は金利引継特約付き【フラット35】でなくても、住宅ローンでは必ず必要になる費用です。
金利下落局面では新規借入の方がメリットがある
金利引継特約付き【フラット35】では従前のフラット35の金利を引き継ぐものですので、市場金利が下落している場合には、従前のフラット35の金利の方が高くなることがあります。
従前のフラット35の金利が2%、新規借入の金利が1%などという場合には、金利引継特約付き【フラット35】を利用するメリットはなく、新規借入の方がよいでしょう。
近年は市場最低金利の水準にあるので、今は金利引継特約付き【フラット35】を利用する場面はほとんどないと言えるかもしれません。
今後、金利が上昇してきた時に利用を検討するのがよいでしょう。
取扱金融機関が少ない
取り扱い金融機関が少ないという点もデメリットです。
金利引継特約付き【フラット35】を取り扱っている銀行は2020年7月現在で以下の銀行のみです。
- 富山銀行
- 大東銀行
- 伊予銀行
- 愛媛銀行
この他はノンバンクと信用金庫のみで、ARUHIや大手銀行やネット銀行での取り扱いはありません。
申し込む窓口が極端に少ないという点も金利引継特約付き【フラット35】のデメリットと言えるでしょう。
