管理規約って何？自分にはあまり関係ないと思っていませんか？
中古物件を購入する際に確認した方が良いと言われている管理規約ですが、そもそもどういったものかご存知でしょうか？自分には関係ない、マンションならどこでも同じような内容だと決めつけていませんか？
マンションのように所有権が区分されている建物には、法律でマンション毎に応じたルールを定めることが決められています。管理規約のほとんどは区分所有法に基づいて一般的に共通したものが多いのですが、使用細則という一部、管理組合が独自に決めたルールもあります。
これらすべて含めて管理規約と呼び、生活面のルールから、管理費や修繕積立金等の金銭面のルール、理事会運営のルール等が定められています。
一見、難しく記載されていて敬遠したくなるかもしれませんが、すごく重要なことが書かれており、自分達に直接関わってくる内容も多くありますので、ぜひ確認してみましょう！
管理規約の中のマンション管理部分についてチェック！
管理費の使い方を確認してみましょう！
管理費は実際に何に使われているかご存知でしょうか？
エントランスや通路、エレベーター、専用庭等、あらゆる共用部分の清掃であったり、電球の入れ替え等メンテナンスの費用のことで、管理費の中にコンシェルジュや清掃会社への支払いも含まれています。エントランスに飾られている花や、ツリーなど季節ごとの装飾、マンションで開催されているイベント費用の一部など、気付いていない部分に管理費が使用されていることもあります。
マンション内の細かいルールはマンション内で開催される理事会にて、議題に上がったものを決議していきます。もし現在、不要な部分に管理費が使用されていると思ったなら、その物件を諦めるのではなく、理事会に参加して意見を出すこともできます。
過去の理事会の内容が書かれた議事録も、閲覧が可能ですので、過去の流れを見てみるのも良いかもしれませんね。
修繕積立金と修繕計画を確認してみましょう！
修繕積立金は名前の通り、建物が破損したり、劣化した場合に補修するためのお金になります。
管理費や修繕積立金で最初にチェックしたいのが滞納している人の多さや滞納額です。滞納額が多いと、その分どこかで使用されるためのお金が足りていないということですから、将来的に住んでいる住人の負担になることは目に見えています。
また、マンション全体の修繕となると、掛かるお金の規模が違いますから、長期的な視点で、計画的に実施しなければなりません。中古物件を購入する段階で、現在まで適正な金額が積み立てられているのか確認する必要があります。
長期修繕計画で算出された積立額を下回っている場合、本来、定期的に修繕されるはずの箇所が修繕できないということもあるかもしれません。修繕費用が足りないからと修繕をしなければ劣化していきますので、マンションを維持するために足りない部分の修繕費用を追加徴収される可能性もあります。
マンション購入はとても大きな買い物ですので、予想外の出費は避けたいですよね！
修繕計画や、実際の修繕履歴を見ておきましょう！
修繕が定期的に適正な場所に実施されてきたのか、マンションの外観だけでは分かりません。過去の記録を確認し、表面では見えない建物の不具合がしっかり修繕されてきたのかを確認しましょう。
また、修繕計画は物価の変動に応じて見直されていくものです。新築当時の計画をいつまでも使用されている場合、計画通りに徴収されていても、物価上昇により工事費用、建築材料費、人件費の上昇など、将来的に修繕積立金が足りなくなるというケースもあります。
管理の質が資産価値に直結！
管理費や修繕費不足も関係してくるのですが、エントランスがゴミで散乱していたり、共用通路の照明が切れていたりと、目で見ただけで判断できるようなマンションは適正な修繕がされていなかったり、清掃やメンテナンスが出来ていないということです。
管理が行き届かず、生活していて不愉快な思いをするかもしれませんが、それ以上に管理マンション購入希望で内覧に来る人が「このマンションを購入したい！」となるとは思えません。新築時に比べて汚れていくのはしょうがないことですが、定期的に清掃ができているマンションは経年劣化を加味しても、きちんと清潔感を保っているものです。
売れる物件はマンションとしての価値、価格が上がり、逆に購買意欲の湧かない魅力のないマンションは、部屋の空きが目立ち始め、資産価値も下がってくることでしょう。そして空き部屋が増えることで修繕積立金や管理費がますます足りなくなり、追加徴収されるか、メンテナンスを諦めて放置されていくことでしょう。自分のマンションがそうならないためにも、現在の管理の状態を見極めることが大事なのです。
共用部の変更について
共用部というと範囲が広くイメージしにくいかと思いますが、エントランスに花や絵画が欲しいというような小さなテーマから、コンシェルジュの稼働時間を少なくしたい、共用のペットの足洗い場を新たに設置したい等、金額の差はあれど金銭が発生する問題があります。
マンションの住人が共用で使用する部分についてはすべて管理会社を通した理事会で決定されています。理事のメンバーはマンションの住人から選出され、立候補もあれば、順番が決まっているマンションもあるでしょう。
理事会メンバーの決め方も含め、マンション内のルールはすべて管理規約に記載されています。今までどんな議題が出て、決議されてきたのか議事録で確認しても良いかもしれませんね。
まとめ
管理費や修繕積立金は自分たちの住居の安全や、資産価値を維持するために使用される大切なお金です。購入後に予想外なタイミングで余分な支出があったり、杜撰な管理によりマンション自体が劣化したりと、後悔しないためにも、事前に管理規約を確認することでリスクを回避し、安心快適な生活を手にいれたいですね！
